继中央六部委出台3·30楼市新政之后，我市也发布了8条“房地产新政”，使得楼市再次成为舆论焦点。多年来，温州房价的起起落落牵动着每一位购房者的神经，也备受全国瞩目。从2010年的楼市最高点，直到泡沫破灭，成交量和价格双双下滑并一度跌入冰点。一路走来，温州房地产市场的命运颇为坎坷。
　　
　　如今，在市场逐渐趋稳的背景下，中央和地方政府频频出手救市，宏观政策日渐宽松，经历了大起大落的温州房地产市场能否走出阴霾，步入新常态？
　　
　　今天起，本版推出《走出楼市阴霾》系列报道，旨在回顾过去，总结经验，树立信心，倡导理性消费，引导温州房地产市场真正走上健康理性的发展道路。 ——编者按
　　
　　投机炒房曾让楼市泡沫集聚
　　
　　“温州楼市最疯狂的时段要数2009年前后那两三年，身边到处都是炒房的人，价格几天一个样。有时候更夸张，同一套房子第二天的价格就会比前一天上涨几十万元。”作为曾经的炒房人，市民周伟对当年温州楼市的疯狂印象深刻。“由于价格上涨太快，买到便是赚到成了很多炒房人的心态，因此我们很少会去考虑房子的实用性，有时候甚至都没去实地看一下房子就下单了。”
　　
　　“那个时候感觉炒房钱来得太容易了，只要觉得能有下家接手，多贵的房价都有人买。2010年市区不少楼盘都涨到了四五万以上，但仍有人抢着下单。”周伟回忆道。
　　
　　“当时温州的新房楼盘并不多，房价天天涨，大家都在托人买房。最终楼市逐渐沦为少数有钱人的游戏。”多年来一直有关注楼市的公务员陈先生认为，房价越炒越高，对于普通市民而言已经远远超出了他们的经济承受能力范围。因此在当时的买房者中，自住的比例已经很小，大多都是投资投机者，在玩击鼓传花的游戏。
　　
　　来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年温州市区商品房销售均价仅为每平方米8045元，之后一路高歌猛进，到了2011年，已上涨到每平方米34674元，涨幅达3.3倍。房价上涨带来了一个个财富创造的神话，早期进入的开发商赚得盆满钵满。
　　
　　“房价经历一个从价值再发现到形成泡沫的过程，房价处于上升周期。” 温州大学建筑工程学院副教授潘安平称。快速上涨的房价引发大量的投机行为，有专业房产机构数据显示，在投机气氛最浓厚的2009年-2010年间，80%的购房者都是投资投机客。
　　
　　脱离刚需一味打造高端产品
　　
　　“2011年前，温州市区上市的新盘大多都是高端楼盘，且多处在市中心区域，套型大价格高，这在很大程度上抬高了当时的商品房销售均价。”从事地产行业多年的潘先生向记者回忆，2007年初，位于市区学院路的中央公馆开盘，均价达每平方米14000元，之后，东南嘉一广场、华府天地、绿城鹿城广场等多个高端楼盘陆续上市，价格也是节节攀高。
　　
　　记者在采访中了解到，受城市区域发展限制等因素影响，四五年前温州的房地产开发主要集中在老城区、瓯江路沿线、温州新城区域等市中心位置，为追求利润最大化，众多开发商纷纷将项目定位成高端产品。如位于学院路附近的金色尚品，瓯江路沿线的中瑞曼哈顿、外滩国际公馆、绿城鹿城广场等项目，套型面积多在160平方米以上，有些单套面积甚至高达五六百平方米。
　　
　　说起当时的房地产项目，不得不提绿城鹿城广场。该项目定位十分高端，2008年首次开盘价格就达到了每平方米43800元。但令人意想不到的是，到了2010年二手价格已攀升至每平方米七八万元，两年时间价格几乎翻倍。受该项目影响，当时温州的房价达到了历史顶峰。
　　
　　位于新城区域三垟湿地板块的香缇半岛同样是当时的热点楼盘。该项目2009年5月一期开盘，均价为每平方米28000元。而到了当年10月份二期开盘，均价却涨到了每平方米38000多元。据调查了解，当时湿地板块被炒作成富人区，聚集了香缇半岛、京都城、铂金府邸等多个高端楼盘，单价均在三四万元以上。
　　
　　对此，正合房产营销公司董事长陈鸿表示，当时炒房盛行，价格飙涨，整个市场都变得十分浮躁。为了追求更高的利润，开发商纷纷打造高端楼盘，而这也在很大程度上推高了整体区域的房价水平。
　　
　　僧多粥少土地供应不足
　　
　　对于温州楼市的疯狂，多位业内人士分析认为，主要由于那几年温州民间资本充裕，而土地市场供应严重不足所致。
　　
　　“当时温州的土地出让供应量很少，导致商品房供应处于供不应求状态。”潘安平向记者回忆道。根据相关统计数据显示，2006年-2010年间市区土地市场连续多年维持在不足500亩的供应量，其中供应住宅的土地更是少之又少。以市区房价上涨较为明显的2009年为例，温州市区土地出让总面积437.91亩，住宅建设用地仅256.74亩，可供应住宅建筑面积约30万平方米，总体供应量严重匮乏。
　　
　　“如此少的住宅供应量，再加上2008年国家为应对国际金融危机推出4万亿元经济刺激政策，导致银根放松。许多温州企业丢弃主业，将得到的巨额贷款投入楼市，致使温州房价泡沫继续膨胀。”潘安平表示。
　　
　　2009年8月，温州商品住房每平方米销售均价一跃达到19860元，超过北京、上海、深圳，位列全国各城市第一。据温州大学房地产研究所提供的数据显示，2009年温州市区销售商品住房面积106.87万平方米，而当年可供应的住宅建筑面积却仅为约30万平方米。如此匮乏的商品住房供应，直接促就了温州建设用地被疯抢并被抬高的原因所在，无疑也推高了温州市区的商品住房价格。
　　
　　土地供应稀缺，市区挂牌出让的地块自然也成了抢手货。多家房开争抢、高溢价率、地王等现象在当时的土地市场屡见不鲜，不少优质地块价格被节节推高，市中心地块每平方米两万多元的楼面单价已十分常见。2010年底，温州置信房产更是以37亿元的高价夺得原温州师范学院操场地块，折合楼面价达每平方米37000元，成为当年全国的地王之王。
　　
　　多位业内人士认为，造成温州楼市泡沫化的原因相当复杂，既有制度性的，又有发展理念和模式偏差层面的，既有政府方面的，更有房地产商和投机者“操纵市场、恶意炒作”方面的。但有一点不可否认，那些年温州城市框架没有拉开，城区实际上相当于以鹿城区的老城区和新城为主，政府规划滞后，新区发展缓慢配套不完善，导致市场供应不足，供求关系失衡。